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今から始める相続税の勉強③要注意?不動産を使った相続税対策

みなさんこんにちは、パパ見習いの植物男子Kです。

相続税を学ぼうというお話の第三回。

今回は不動産を活用した相続税対策を考えます。

日本は世界各国に比べてもその税率が高く、最高税率は55%

仮に10億の資産を一人の子供に引き継いだ場合、何も対策をしなければ支払わなければならない相続税はなんと約4億5000万円。

残った5億5000万をさらに次世代に引き継いだとしたら残るのは3億3000万。

さらに相続が続くと残るのは2億2500万円というように、何もしなければ3回の相続で資産は約4分の1程度になってしまいます。

若い世代にはあまり身近なものではありませんが、相続に関する知識は非常に重要で、早ければ早いほど利用できる仕組みもあるようです。

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現在ビジネス系Youtuberという人たちが多くの有益な情報を公開してくれていますが、この相続に関する知識も詳しく解説してくださる方がおられ、早いうちから学んでおいても損はありません

第三回目も秋山先生の不動産を利用した相続税の動画を見た上で、不動産を利用した相続税対策について考えます。

【相続専門チャンネル】秋山税理士事務所

元税務署職員で税理士でもある秋山先生が、相続に関する専門的な知識を解説してくださっています。 今回はそちらで学んだ知識をもとに自分なりに整理していきます。

なお今回の要点は以下の通りです。

・不動産を利用すると確かに相続税を下げることはできる

・でも不動産経営の知識がないのに節税だけを目的にする者はほぼ養分になったりする

・不動産事業をするための要素として相続税対策を利用することは有効

にゃんごろー
にゃんごろー
ふむふむ
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要注意?不動産を使った相続税対策

秋山先生の動画を引用させていただきます(‘ω’)

 

 

要点をまとめると

不動産の相続税評価額実際の売買価格より安く評価される

土地の相続税評価額は本来の80%で評価される

例:1億2500万円のものは相続の時に1億円として評価される。

建物などは本来の70%の価値=固定資産税評価額で評価される。

アパートなどを建てる貸家建付地としてさらに評価額を落とせる

・アパート自体も最大30%まで評価額を落とせる

アパートの相続税評価額

固定資産税評価額×(1-30%×入居数/部屋数)

30%を借家権割合という。

例:1億のアパートは7000万円の固定資産税評価額であるが、入居数にもよるが最大4900万円まで評価額が落とせる。

・アパートを建てた土地も評価額を落とせる。

貸家付きの土地の相続税評価額

=本来の相続税評価額×(1-60%×30%×入居数/部屋数)

60%を借地権割合、30%を借家権割合という。自分の土地だけど、部屋を借りている人が実質使っているから税金が免除されるのである。

例:1億の相続税評価額の土地がこれにより最大8200万円まで評価額を落とせる

③ゆえに土地にアパートを建てることで相続税が下げることができる。

以上から動画でも説明されていたように、もともと2憶の現金と1億円の相続税評価の土地をそのまま相続するよりもアパートを建てたほうが相続税を下げることが出来るとトリックです。

▼具体的な計算を補完すると

・そのまま相続する場合は・・・Ⓐ

妻と子どもの二人が相続するケースでは、

4200万円の基礎控除を引いて2憶5800万円が課税対象額となり

法定相続分が妻、子どもそれぞれ1/2のため1億2900万円となり

それぞれ2憶以下のため 12900万円×0.4-1700=3460万円

その二倍の6920万円の相続税がかかります。

 

・アパートを建てた場合は・・・Ⓑ

1憶の建物の評価が最大4900万円まで低下

1憶の土地の評価が最大8200万円まで低下

そのため残った現金と加えて2憶3100万円と評価されるので

 

やはり4200万円の基礎控除を引いて1億8900万円

 

妻子どもが受け取るのが一人9450万円になるので

 

1憶以下にかかる相続税は9450万円×0.3-700万円=2135万円

その2倍の4270万円の相続税がかかります。

よってⒶ-Ⓑからアパートを建てることで

2650万円の節税ができることになります。

 

・それでも不動産を相続税対策としておすすめされない理由とは。

でもそうであれば、「不動産を使った相続税対策って素晴らしいじゃないか!」と考えがちですが、そう単純な話ではないのです。

動画でも先生が注意を促してくれていますが、不動産は建てて終わりではありません。

立地はどうなのか、需要はあるのか

想定どおり満室経営できてキャッシュフローは出るのか

想定の価格で売ることができるのか。

つまりその不動産は本当に資産と言えるのか

相続税を節約した上で残った不動産にどういう価値があるのかをトータルで計算しておかないと、価値のないものを買って、節税できたウレピー(*´ω`*) とかいう頭の中がお花畑な残念な人になってしまいます。

引用:リベ大様Youtubeチャンネル

勉強不足による不動産投資の失敗事例。

世の中には厳しい不動産の世界で強く生き抜いておられるすごい人たちがたくさんいらっしゃる一方で、何も勉強せずに飛び込んだ人たちは騙されたり、損をしてしまったりするようです。

いろんなYoutubeチャンネルで注意喚起がされていましたが、いくつか紹介します。

▼事例1:節税対策?レオパレスのアパート建てまくり、サブリース地獄のお話

もふもふ不動産もふさんYoutubeチャンネルより

 

・事例2:節税対策でアパートを建てようとするご家族を優しくたしなめる五十嵐未帆さんの愛100%の動画。

(前編)

後編:借金1億円を家族に背負わせるんですか?【五十嵐未帆の「愛のお説教部屋」

まとめ

不動産を活用することで確かに相続税は減らすことが出来るようです。
②でも相続税を減らしたいからという理由だけで不動産を使うのは危険です
不動産を買う以上、それが価値があるものなのかを判断できなければなりません。相続税を減らした以上に損失を出してしまうのであれば、やらない方が1000倍マシです。
③もちろん不動産事業をする上での一つの要素だと考えるのであれば、相続税対策としての節税メリットは非常に有利だと思いますし、残される資産が多ければ多いほどそのメリットも大きくなるのだろうと思われます。

結論:不動産を活用した相続税対策は効果的ではあるが、リスクを理解していないならやらないほうがマシ。

というところで、今回は相続税に関する基本的な知識について、【相続専門チャンネル】秋山税理士事務所様の動画を中心に学んだことを簡単にまとめてみました。

有意義な情報を発信してくださっている税理士の秋山先生、もふ様、五十嵐様にはこの場で感謝申し上げます。これからもしっかり勉強して賢く生きていきたいですね。

ではまた(*’▽’)

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植物男子K
植物とDIYをこよなく愛する植物男子兼精神科医。 大学時代は和食さとで料理と自炊の腕を磨く傍ら、水にぬれたプリント化粧板の家具がふやけたことに衝撃を受け、本物の木の家具に憧れを抱くも、高すぎる大塚家具に絶望しDIYに目覚めた過去を持つ。

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